Desatero otázek a odpovědí k prodeji bytových jednotek

1. Proč v současnosti dochází k prodeji bytových jednotek za výrazně vyšší ceny než v předchozích etapách?

Stanovení ceny dle znaleckého posudku považujeme za nejspolehlivější a nejobjektivnější (objektivní hodnocení bytu). Z takto stanovené hodnoty městská část poskytuje slevu ve výši 35 %, další slevu ve výši 5 % je možno získat v případě, že nabyvatel uhradí kupní cenu před uzavřením kupní smlouvy a kupní smlouva bude uzavřena nejpozději do 3 měsíců od převzetí kvalifikované nabídky.

Při srovnání podmínek je třeba mít na zřeteli i vývoj cenové hladiny a podmínek na trhu, ke kterým v mezidobí došlo - např. výše „regulovaného“ nájemného v r. 2003, kdy byla schválena předchozí vlna prodejů, činila 37,07 Kč/m2/měsíc, nyní může činit dle Zákona č. 107/2006 Sb. v platném znění až 149,96 Kč/m2/měsíc.

U volných bytů prodávaných městskou částí Praha 6 činila průměrná nabídková cena v roce 2005 31 690 Kč/m² zatímco v roce 2008 to bylo již 51 648 Kč/m²

Také údaje Českého statistického úřadu ukazují, že průměrná cena nemovitostí v Praze se ke konci roku 2011 zvýšila oproti roku 2004 o téměř 40 %.

 

2. Je pravda, že spousta bytů byla zrekolaudována na kanceláře?

V uplynulých deseti letech byly provedeny pouze následující rekolaudace zdravotně závadných bytů v suterénech objektů na nebytové prostory:

• N.A.Někrasova 641/9 - zdravotně závadný byt v suterénu rekolaudován na restaurátorskou dílnu
• Velvarská 1627/43 – zdravotně závadný byt v suterénu objektu rekolaudován na sklad
• Zúžená 497/1 – zdravotně závadný byt v suterénu rekolaudován na kancelář, pracovnu

Současně byly provedeny dočasné změny v užívání stavby – bytu na kancelář, zázemí pro zaměstnance divadla Semafor a KBH s.r.o. a bytu na kanceláře se zázemím pro Dům tří přání (azylový dům)

 

3. Proč bylo rozhodnuto o prodeji dalších bytů?

V souladu s Programovým prohlášením Rady městské části Praha 6 pro r. 2010 – 2014 byla provedena revize objemu bytového fondu. Byl definován zbytkový majetek nutný pro plnění úkolů městské části. Městská část Praha 6 si ponechává domy pro realizaci sociálních programů (Patočkova – Nad Kajetánkou – Jílkova, Ve Střešovičkách 55), domy z důvodu veřejného zájmu (divadla, obřadní síň…) a domy, ve kterých jsou další definované důvody (domy, které byly vyřazeny z prodeje pro nezájem oprávněných nájemců o koupi, resp. pro značné množství nesouladů skutečného stavu se stavem kolaudačním). Všechny ostatní domy byly zařazeny do prodeje, aby byla nájemcům poskytnuta možnost se svobodně rozhodnout, zda chtějí využít možnosti vlastnického bydlení nebo setrvat v nájemním vztahu.

 

4. Proč městské části nestačí vybírat nájemné ve výši nákladového?

Nákladové nájemné je definováno jako výše plateb, které pokryjí vlastníkovi pouze jeho náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti a jejím pronájmem, nepřinesou však žádný další výnos z kapitálu, který byl do pořízení nemovitosti vložen.

Městská část Praha 6 postupně rekonstruovala bytový fond, který získala ve velmi zanedbaném stavu, a i nadále v těchto kompletních rekonstrukcích pokračuje. Na rekonstrukce vynakládá MČ nemalé finanční prostředky. Vybrané nájemné za posledních dvacet let na pokrytí těchto nákladů nedosahuje.

Např. v domě Nad Kajetánkou 42/4 byly v roce 2008 náklady oproti výnosům (včetně výnosů z nebytových prostor) vyšší o  125 998 Kč, v roce 2009 ztráta činila 275 341 Kč a v roce 2010 byl rozdíl mezi výnosy a náklady 275 658 Kč. Dům je přitom před rekonstrukcí, jejíž výše je odhadována na 19 mil. Kč.

V domě Eliášova 761/46 byl rozdíl mezi výnosy a náklady v roce 2008 1 767 988 Kč, v roce 2009 proběhla celková rekonstrukce objektu a dům dosáhl ztráty ve výši 23 006 637 Kč a v roce 2010 činil zisk 2 859 711 Kč.

V domě Šlikova 1179/24 činila ztráta v roce 2008 3 889 507 Kč, v roce 2009 2 771 681 Kč a v roce 2010 byly výnosy vyšší oproti nákladům o 511 827 Kč.

 

5. Proč dochází ke zvyšování nájemného v bytech svěřených městské části Praha 6?

Od r. 2009 Městská část Praha 6 nájemné nezvyšovala (poměr aktuálního nájemného a maximálního nájemného činí 64,53 %). Rada městské části Praha 6 preferuje, aby výše nájemného byla stanovena diferencovaně zejména s ohledem na kvalitu jednotlivých bytů, tj. zejména dle velikosti bytu, lokality, umístění a celkové vybavenosti. Proto bylo radou schváleno maximální zvýšení v souladu se zákonem č. 107/2006 Sb. a z takto stanovené maximální výše nájemného poskytnutí slevy do 31.12.2012, a to tak, aby skutečná výše hrazeného nájemného  zůstala zachována na stávající úrovni dané usnesením Rady městské části Praha 6 č. 2296/09 ze dne 22. dubna 2009.

Pro rok 2013 a následující období se předpokládá, že z maximální hodnoty nájemného dle zákona č. 107/2006 Sb., v platném znění, bude možné poskytnout slevy diferencovaně v závislosti na umístění a technickém stavu bytu v souladu s programovým prohlášením Rady městské části Praha 6 pro období 2010 až 2014 (s možností využití znaleckých posudků)

 

6. Jak bude naloženo s nebytovými prostory v prodávaných domech?

MČ Praha 6 individuálně posoudí každý nebytový prostor a v závislosti na jeho další využitelnosti pro MČ rozhodne o dalším nakládání s ním, tak jako tomu bylo v předchozích vlnách prodejů. Nebytové jednotky budou při zpracování prohlášení vlastníka podle § 4 zák. č. 72/94 Sb. vymezeny jako samostatné jednotky, to znamená v těch případech, kde si městská část nebytovou jednotku ponechá, bude i v budoucnu členem společenství vlastníků v domě.

 

7. Proč v tuto chvíli ještě není známá kupní cena jednotlivých bytů?

Ceny budou stanoveny znaleckým posudkem dle vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb., v platném znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Je nezbytné, aby znalec navštívil každý byt osobně a teprve poté bude moci zpracovat posudek. Toto bude možné uskutečnit, až po schválení záměru prodeje zastupitelstvem, a proto nebyly předloženy ceny bytových jednotek. Nabyvateli bude poskytnuta sleva z kupní ceny stanovené znaleckým posudkem ve výši 35 %; takto poskytnutá sleva zohledňuje skutečnost, že bytová jednotka je převáděna jako obsazená. Nabyvateli bude poskytnuta další sleva z kupní ceny stanovené znaleckým posudkem ve výši 5 %, a to v případě, že nabyvatel uhradí kupní cenu před uzavřením kupní smlouvy a kupní smlouva bude uzavřena nejpozději do 3 měsíců ode dne převzetí kvalifikované nabídky.

 

8. Bude městské části stačit ponechávaný bytový fond?

Při stanovování počtu bytů, které by si měla Městská část Praha 6 ponechat při uvažovaném prodeji zbylého nemovitého majetku, jsme vycházeli ze zkušeností při pronájmech bytů ze sociálních důvodů, programu určeného pro seniory „výměny z větších do menších“ a programu výpomoci v deregulaci.

Za posledních osm let se celkový počet bytů pronajatých ze sociálních důvodů pohybuje mezi 60 až 70 byty, v současné době takto máme pronajato 65 bytů. V programu výměn byl dosud obsazeno 133 bytů. Cílový stav potřeby sociálních bytů se odhaduje na cca 310 bytů.

 

9. Jak bude řešena pomoc sociálně potřebným občanům?

Městská část využívá zejména těchto nástrojů:

1. pronájmy bytů ze sociálních důvodů – individuálně je přistupováno ke každé žádosti na základě osobního pohovoru s dotyčným žadatelem.
2. pomoc nájemcům v souvislostí s deregulací nájemného – dosud probíhala výplata finančních příspěvků a program výměny bytů větších bytů za menší, nyní v souvislosti s blížícím se koncem deregulace nájemného je připravován nový program sociální výpomoci; za tímto účelem bude ustavena speciální pracovní skupina, která do letošního léta připraví základní pravidla této pomoci.

 

10. Proč městská část Praha 6 nemá ucelenou koncepci bytové politiky?

Koncepce bytové politika městské části Praha 6 se opírá o následujících pět pilířů:

1. podpora vlastnického bydlení – vychází z principu, že soukromý vlastník, který danou nemovitost sám užívá, se o ní stará lépe než sebelepší obec („Dej člověku do vlastnictví holou skálu a on jí promění v kvetoucí zahradu“)
2. důrazné NE prodeji bytového fondu třetím osobám – z tohoto důvodu uskutečňujeme prodej po bytových jednotkách a ten nájemce, který si byt nechce koupit do svého vlastnictví, zůstává nadále nájemcem městské části
3. necháváme si jen takový objem bytů, který nutně potřebujeme – chceme podporovat především seniorské a sociální bydlení (pro osoby handicapované, postižené ztrátou zaměstnání, mladé rodiny v obtížné sociální situaci apod.) a to kvalitativním (viz například probíhající rekonstrukce bytových domů Nad Kajetánkou, Patočkova, Jílkova) i kvantitativním (viz například záměr výstavby v lokalitě Stochovská/Rakovnická) rozvojem
4. politika nájemného – nájemné nezvyšováno v bytech městské části od roku 2009, v současné době je v relativním vyjádření k maximálnímu možnému nájemnému druhé nejnižší v rámci městských částí Praha 1 – Praha 10; pro roky 2013 a následující bude nájemné stanoveno diferencovaně v závislosti na velikosti bytu, lokalitě, umístění a celkové vybavenosti
5. politika nebytových prostor – z důrazem na zajištění dostupných služeb občanům, dobrého prostředí pro živnostníky a vhodných prostor pro činnost neziskových organizací

Všech těchto pět bodů je obsaženo ve stávajících zásadách nakládání s majetkem nebo se připravuje jejich implementace.